Notarissen cruciaal in bestrijding boilerroomfraude

In de BFT-notitie Boilerroomfraude leest u meer over de modus operandi van deze fraudevorm en de rode vlaggen die daarop kunnen wijzen.

Notitie Boilerroomfraude

Boilerroomfraude is een vorm van beleggingsfraude waarbij slachtoffers worden verleid te investeren in niet-bestaande of waardeloze financiële producten, zoals neppe aandelen, frauduleuze obligaties of fictieve cryptovaluta. Fraudeurs komen vaak via WhatsApp of sociale media in contact met hun slachtoffers en presenteren zich als deskundige investeringsadviseurs. Met professionele verhalen en beloften van hoge rendementen bouwen zij een vertrouwensrelatie op.

Naarmate slachtoffers meer geld investeren, worden zij steeds afhankelijker van de zogenaamde adviseurs. Wanneer zij vervolgens hun tegoeden willen opnemen, blijkt dat onmogelijk. Er zouden aanvullende controles nodig zijn, anti-witwasregels zouden uitbetaling blokkeren of er moet eerst opnieuw worden gevalideerd. In werkelijkheid is dit een manier om slachtoffers telkens meer geld te laten overmaken.

Slachtoffers verliezen niet alleen hun vermogen, maar soms ook hun woning

Toezichthouder BFT

Van beleggingsfraude naar woningverkoop

BFT ziet een zorgwekkende ontwikkeling waarbij slachtoffers worden overtuigd dat aanzienlijke bedragen vastzitten in een zogenoemde 'cryptowallet'. Om dit vermogen vrij te spelen zou extra geld nodig zijn. De druk wordt daarbij steeds verder opgevoerd. In de vervalste online omgevingen die fraudeurs gebruiken lijkt het bovendien alsof de benodigde bedragen dagelijks oplopen.

Fraudeurs proberen daarbij het vertrouwen in banken, familieleden en andere adviseurs te ondermijnen. Vervolgens sturen zij slachtoffers richting het afsluiten van extra hypotheken of zelfs de verkoop van hun woning. Op dat moment komt de vastgoedsector en daarmee ook het notariaat in beeld.

Opvallende kenmerken bij vastgoedtransacties

In de dossiers die bij ons bekend zijn, duiken meerdere rode vlaggen op. Er is vrijwel altijd sprake van grote tijdsdruk. Verkopers bevinden zich vaak in een kwetsbare positie, bijvoorbeeld door financiële problemen, ziekte of een beperking. Bij de transacties is geen makelaar of andere (financieel) adviseur betrokken en er wordt na het ondertekenen van de koopovereenkomst een voorschot op de koopprijs door koper betaald. Woningen worden regelmatig ver onder de marktwaarde verkocht, tenminste 25% onder de WOZ-waarde.

Deze constructies kunnen ertoe leiden dat slachtoffers uiteindelijk zowel hun ingelegde geld als hun woning verliezen.

Poortwachter tegen financieel misbruik

Het achterliggende fraudepatroon is niet altijd direct zichtbaar. Juist daarom is een kritische houding van de notaris van groot belang. Naast de onderzoeksplicht en eventuele dienstweigering beschikt de notaris over belangrijke instrumenten om slachtoffers te beschermen. Door invulling te geven aan de Belehrungs- en informatieplicht kan de notaris ervoor zorgen dat partijen de gevolgen van hun keuzes daadwerkelijk begrijpen. Juist wanneer transacties grote financiële risico's met zich meebrengen, wordt deze rol steeds belangrijker.

Daarnaast vervult de notaris een essentiële poortwachtersfunctie op grond van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Ongebruikelijke transacties moeten worden gemeld bij FIU-Nederland.

Oproep BFT

We vragen notarissen alert te zijn op signalen die kunnen wijzen op boilerroomfraude. Niet iedere verdachte omstandigheid betekent direct dat sprake is van fraude, maar een combinatie van opvallende kenmerken kan aanleiding zijn voor nader onderzoek. Als laatste onafhankelijke schakel in het transactieproces kunnen notarissen een doorslaggevende rol spelen bij het voorkomen van ernstige financiële schade en het beschermen van kwetsbare slachtoffers. In de notitie Boilerroomfraude leest u meer over de modus operandi van deze fraudevorm en de rode vlaggen die daarop kunnen wijzen.